Hva er en reklamasjon? Det skal ikke så mye til. Det viktige er at man i ettertid kan bevise at man har sendt en reklamasjon til boligselger. Man kan for eksempel skrive en e-post eller en sms. I e-posten kan du skrive «Reklamasjon etter boligkjøp». Så skriver du hva du har oppdaget (eksempelvis fukt, råte, skadedyr), og at du gjør dette gjeldende som en mangel. Videre kan du skrive at selgeren må kontakte deg snarest og innen 14 dager hvis han/hun ønsker å påta seg utbedring av feilen/skaden, at du i motsatt fall anser rettingsadgangen tapt og at du vil komme tilbake til størrelsen på erstatnings-/prisavslagskravet.
Men hvor lang er reklamasjonsfristen i avhendingsloven? Det er egentlig to frister.
Boligkjøper kan miste retten til prisavslag/erstatning, hvis han/hun ikke reklamerer innen «rimelig tid», (den relative fristen). I praksis bør du reklamere innen det har gått to måneder fra du oppdaget (eller burde oppdaget) feilen/skaden. Høyesterett har uttalt at det er få grunner til at fristen skal være lenger enn to måneder, og at tre måneder er i ytterkant lenge.
I tillegg kan du miste retten til prisavslag/erstatning om du ikke har reklamert innen 5 år fra overtakelsen. (Den absolutte fristen.)
Det finnes unntak i reklamasjonsfristsreglene, men det skal en del til. Kjøper må blant annet kunne bevise at selger eller selgers medhjelper har vært «grovt uaktsom» eller har lurt kjøper med vilje.
For å komplisere dette ytterligere – kommer det enda en frist inn fra sidelinjen. Foreldelsesfristen. Denne løper parallelt med avhendingslovens frister. Utgangspunktet er at krav går tapt om kjøper ikke har tatt ut stevning eller forliksklage senest 3 år etter overtakelsen. Det betyr at kjøper kan tape kravet sitt selv om 5-årsfristen i avhendingsloven ennå ikke er utløpt. Riktignok kan må få ett års tilleggsfrist fra man oppdaget eller burde ha oppdaget at man hadde et krav, men her må kjøper være påpasselig for å unngå tap av kravet.
Vi mottar ofte henvendelser fra boligkjøpere som vil kreve erstatning eller prisavslag fra boligselger (og boligselgerforsikringen). Dessverre ser vi at enkelte – som hadde et reelt krav – har tapt kravet før de kommer til oss. Rett og slett fordi kjøper har «somlet» bort kravet sitt.
Vi bistår også en del boligselgere som har mottatt reklamasjon fra boligkjøper. Her ser vi tidvis at boligselger allerede har innlatt seg i omfattende diskusjoner og vurderinger, til tross for at reklamasjonen enkelt kunne vært avvist som for sent fremsatt. Det gjelder å være våken. Tid er penger.