Loven blir ikke ny, men det er gjøres en del endringer. Terskelen for boligselgers mangelsansvar senkes. Samtidig innføres en regel om egenandel for boligkjøperen.
I ny bestemmelse – avhendingsloven § 3-1 (4) – står det at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner om ikke annet er sagt i loven.
Men hva om boligkjøper over flere år har oppdager flere ulike mangler. Skal det kun gjøres fradrag for egenandel èn gang? I utgangspunktet er svaret ja, men i praksis vil det motsatte ofte bli tilfelle.
La oss ta et eksempel. I første år – kort tid etter boligkjøpet – oppdager kjøper en mangel ved huset. Pipebeslaget er feilmontert. Håndverker kan reparere feilen for 10 000 kroner. Boligkjøperen vet at det er en egenandel på 10 000 kroner og gidder ikke reklamere til boligselger i denne omgang.
To år etter boligkjøpet oppdager boligkjøperen en annen mangel. Ved en EL-sjekk avdekkes en feil som koster 25 000 kroner å utbedre. Kjøper reklamerer til boligselger. Hvordan skal man nå beregne egenandelen? Boligkjøper har jo allerede betalt 10 000 kroner for den første mangelen året før.
Summen av de to feilene, 35 000 kroner, skulle tilsi at kjøper – etter fratrakk av egenandel – kan kreve 25 000 kroner av boligselgeren. Men er det så enkelt? Nei. Parallelt gjelder nemlig reklamasjonsreglene. Boligkjøper må reklamere «innen rimelig tid» etter at han burde oppdaget feilen. Gjør ikke kjøper det, går kravet tapt. Siden kjøperen først ikke gadd å reklamere for pipebeslaget, så tapte kjøperen muligheten til å gjøre erstatningskrav for dette gjeldende. Kjøperen kan da heller ikke gjøre sin kostnad til den første mangelen gjeldende som «egenandel» for den siste mangelen.
Boligkjøper har dermed kun kravet for EL-mangelen i behold, og må av dette dekke 10 000 kroner som egenandel. I praksis har kjøperen her betalt egenandel to ganger.
Mitt tips: Vær rask med å sende reklamasjon til boligselgeren, selv om utbedringskostnaden er lav.
Ps. Lovendringene er vedtatt, men de er ikke satt i kraft. Med andre ord – innholdet i loven er bestemt, men ikke tidspunktet for når de skal begynne å gjelde.