Nytt fra Høyesterett: Skjeggkre og prisavslag

Høyesterett konkluderte i dom 26. mars 2021 med at kjøper av brukt bolig ikke hadde rett til prisavslag etter funn av skjeggkre. Dette er første gang Høyesterett får en «skjeggkre-sak» på bordet, og dommen gir viktige føringer for kjøpers krav på prisavslag og erstatning i slike tilfeller.

Forfatter: Mads Strøm Mathisen
Publisert: 11. april 2021
Kategori: Eiendom

Sakens bakgrunn i et nøtteskall

Kjøperne kjøpte boligen 18. januar 2018 for kr 4 785 000. Boligen var solgt «som den er», jf. avhl. § 3-9, og overtakelse fant sted 1. mars s.å. Etter overtakelsen viste det seg at boligen inneholdt skjeggkre, og det ble raskt fremsatt reklamasjon mot selger.

Umiddelbart etter reklamasjonen kontaktet selger et skadedyrfirma. Kort tid etterpå ble boligen erklært fri for skjeggkre.

Kjøper tok likevel ut stevning for Sør-Trøndelag tingrett 29. oktober med krav om heving, subsidiært krav om prisavslag og erstatning. Det ble krevd prisavslag for to forhold: (1) Mulig verdireduksjon grunnet risikoen for at bestanden av skjeggkre ville ta seg opp igjen («restlyte»), (2) og for midlertidig bruksulempe frem til utbedringen var gjennomført.

Tingretten fant ikke at vilkårene for heving var oppfylt, men tilkjente prisavslag på kr 302 456. Selger anket dommen til Frostating lagmannsrett. Tingrettens dom ble opprettholdt, likevel slik at prisavslaget skjønnsmessig ble redusert til kr 200 000.

Lagmannsrettens avgjørelse ble anket til Høyesterett, som forkastet begge kravsgrunnlagene. Høyesterett konkluderte enstemmig med at kjøper ikke hadde rett til prisavslag.

Prisavslag for restlytet

Høyesterett tok først stilling til om kjøper kunne kreve prisavslag for mulig verdireduksjon.

Høyesterett tok utgangspunkt i avhl. § 4-12, hvor det fremgår at et prisavslag skal tilsvare kostnadene med å mangelen rettet – «med mindre noko anna vert godtgjort».

Selger hadde allerede sørget for og bekostet utbedring, så det var ikke aktuelt å utmåle prisavslag basert på utbedringskostnadene.

Spørsmålet for Høyesterett var derfor om kjøper hadde «godtgjort» at det likevel forelå et verdireduserende forhold som kunne begrunne et prisavslag.

Kjøper viste til risikoen for at skjeggkrebestanden ikke var utryddet. Det var videre innhentet to sakkyndigerklæringer fra 2018 for å underbygge at det forelå en verdireduksjon.

Erklæringene fra 2018 ble ikke tillagt nevneverdig vekt, da man etter dette tidspunktet hadde utviklet nye og forbedrete metoder for bekjempelse av skjeggkre. Vurderingen av om det forelå et verdiminus måtte derfor basere seg på kunnskapsgrunnlaget på domstidspunktet, og ikke på overtakelsestidspunktet (slik kjøper anførte).

Høyesterett viste videre til at skadedyrfirmaet hadde erklært boligen fri for skjeggkre, og det var ikke grunnlag for å betvile denne konklusjonen. Det forhold at det ikke kunne garanteres for at det ikke ville dukke opp skjeggkre på ny ble ikke tillagt avgjørende vekt – dette måtte sees på bakgrunn av at skjeggkre etter hvert er blitt veldig utbredt, og at 40-50 % av alle boliger forventes å ha skjeggkre i løpet av femårsperiode.

Det var dermed ikke sannsynliggjort noe verditap, og kravet om prisavslag førte derfor ikke frem på dette punkt.

Prisavslag for midlertidige bruksulemper

Deretter tok Høyesterett stilling til om det kunne kreves prisavslag som følge av ulemper og redusert bonytte frem til boligen var ferdig utbedret. Heller ikke dette førte frem:

Dette begrunnes for det første under henvisning til at utbedringen skjedde innen «rimelig tid», jf. avhl. § 4-10 første og tredje ledd. Reklamasjon ble fremsatt 4. april 2018, og utbedringsarbeidet startet opp allerede 24. april s.å. Allerede i mai 2018 var antall skjeggkre vesentlig redusert, og boligen ble erklært friskmeldt 27. april 2019.

Kjøper ble heller ikke hørt med at de hadde blitt påført noen urimelig ulempe i forbindelse med utbedringen. Fraflytting var ikke nødvendig, og kjøper kunne bruke boligen tilnærmet som normalt. Nødvendige tiltak var videre begrenset til visse deler av boligen, særlig i mørke rom hvor skjeggkre trives godt.

Kjøper hadde videre vist til psykisk ubehag og redusert livskvalitet ved å ha skjeggkre i hus. Høyesterett understreker imidlertid at vurderingen må skje basert på mer objektive kriterier, og fant ikke at utbedringen hadde representert noen urimelig ulempe for kjøper.

Dommens rekkevidde

Dommen fra Høyesterett bidrar til å klargjøre betydningen av at en bolig tidligere har hatt skjeggkre, og om kjøper kan kreve prisavslag for ulemper forbundet med utbedring. Forutsatt at utbedringen skjer raskt og forsvarlig, skal det etter dette mye til for å nå frem med et prisavslagskrav etter funn av skjeggkre.

Dommen fremstår imidlertid som svært konkret begrunnet. Slik faktum var i denne saken, fant ikke Høyesterett at utbedringen hadde tatt urimelig lang tid eller at kjøper var påført en urimelig ulempe. Høyesterett uttaler uttrykkelig at de ikke tar stilling til om det er grunnlag for et slik prisavslag generelt.

Etter artikkelforfatterens syn er det ikke derfor ikke utelukket at krav om prisavslag for bruksulemper kan føre frem i andre saker.